上海住宅赠与指南

2020-12-04 08:54 评论 0 条
背景:2011年1月31日,上海限购令出台,上海户籍家庭限购两套、外地户籍社保或税单满两年限购一套。
从此,买房不再是一件“有钱就可以为所欲为”的事情了,购房资格弥足珍贵,被房圈里的人,贴切地称之为“房票”,如同计划经济时代,需凭票购买的物品一样稀缺。
故各路人马都想方设法地突破限购制度,其中不乏“无限房票大法”等突破上限和下限的操作。
最为人所熟知的就是夫妻离婚,一方净身出户购房,这种最低成本的破限购方式,上海一直没有出台任何限制措施。
但在2021年实施离婚新政后,设置了30天的冷静期,离婚破限购增加了时间成本。
在这些方法中,赠与不是成本最低的方式,却是最安全的方式。
赠与破限购有两层意思——第一层是指赠与后,自己可以腾出房票再次购买;第二层意思是,本来并没有购房资格的人,可以被赠与获得住房。
如果赠与后,还能结合信贷方案进行融资,更加一举两得。比如子女把房产赠与给外地父母,子女既有了购房资格,外地父母还能将这套房进行抵押融资。(目前的主贷人年龄上限65岁,产权人年龄上限75岁)
赠予的含义:房产赠与是一种根据自己的意愿将自有房产赠送给法定继承人以外的其他个人或集体、国家的行为。
顾名思义,通常情况下,就是把你名下的房子,无偿赠送给你直系亲属,腾出你的一个房票,然后你可以继续贷款买房;
比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房,不管户口是哪里,不管有没有社保税单,通通不管。只要是你的爸妈,只要你有出生证、独生子女证、派出所证明、户口本等任意能证明父子母子关系即可。
数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道,要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。
但是,上海目前还是没有限制赠与通道。就像上海的法拍房仍然不用购房资格就能购买,也是一个BUG。
建议:如果房子无贷款或很少贷款,可以考虑把房子赠予给父母,腾出自己的房票。
如果父母年纪在65岁以下,被赠与后,还能办抵押贷款,不限户口。
还有几个常见问题:
1.产证上只有我一个人名字,送给丈母娘可以吗?
  可以。小夫妻没有离婚的话,不管产证上有几个人名字,都可以赠予给对方的父母。
2.有贷款的房子能赠予吗?
不可以。必须是清房,即房子没有任何贷款,没有任何抵押。
3.赠予后的房产证时间是新的,会不会影响满五唯一的年限判定?
不影响,时间可追溯。譬如,小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日,小王2017年5月将房子赠予给他父亲,虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候,仍以2012年5月1日为基准计算税费。
 
只要你父母名下只有你赠送给他们的唯一赚上海住宅,按照2012年5月1日起算,已满五年,赠与后马上卖出,也没有20%的个人所得税。
 
4.赠予后的房子再卖出,怎么样可以免除20%个人所得税吗?
除了上面说的满五唯一卖出,没有20%个人所得税,还有一些人的父母名下本来就有几套上海的住宅怎么办?
例如小王的爹老王名下有AB两套房子,小王又把自己的房子C赠送给他,如果老王把C卖掉,则会产生20%个人所得税。
答案是:先卖A和B两套房子,最后卖赠予所得的C房,即可免去20%个人所得税。
5.我把房子送给我爸妈,我爸妈外地户口,也没有居住证,是不是要交房产税?我爸妈上海户口,名下已经有几套房子了,再送给他们就超面积了,要不要交房产税?
答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用,这是无偿得来的。即使新的政策的出台,一般也不回追溯过往。
赠与的费用如何计算
1.赠与过户免征营业税和个人所得税(直系亲属免征个人所得税)
赠与过户免征营业税, 但是个人所得税需要缴纳,合同评估价格*20%不可选择(非直系亲属需要缴纳20%个税)
2.契税的征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税(评估价格*3%)
3.其他费用和正常过户都一样(工本费80元/单)
二手房(住宅)赠与过户所需材料有:
1.赠与方权利人(原产证权利人)身份证复印件一套、
2.受赠方权利人(现在产证权利人)身份证复印件一份,
3.产权证复印件一套
4.户口本(若是直系亲属, 能证明直系亲属证明或直系亲属公证书)
5.经公证的赠与书和受赠书(此表格交易中心窗口有文本, 只需窗口直接填写, 交易中心会自行公证,无需自己办理。)
二手房(住宅)赠与注意点:
1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格, 此价格一旦受理, 不可变更, 现场打好税单,需要当天缴纳契税。
2. 赠与的房子不需要查询限购,当天即可办理完毕全部流程
3. 税费当天需要缴纳, 请带好银行卡
4.产证会当天直接被交易中心直接收掉
赠送给岳父,需要先把权利人给太太,然后让她赠予,才算直系亲属吗?
不需要中转,可以直接赠与